Aller au contenu principal

Transactions immobilières de Sale and Leaseback

2020

Face à la conjoncture exceptionnelle, le sale and leaseback permet aux sociétés de bénéficier de trésorerie immédiate.

Une solution pour parer aux difficultés de trésorerie

Le sale and leaseback ou cession-bail peut se définir très simplement comme une transaction par laquelle un propriétaire vend un bien et en devient locataire-utilisateur, lui permettant ainsi de continuer à en faire usage sans en avoir la propriété.

Ce type de transaction est privilégié par les sociétés dont le but premier n’est pas la détention d’un immeuble (société commerciale, industrielle, banque, établissement financier, société de management d’hôtel, etc.). L’actif immobilier est ainsi vendu à une tierce partie, par exemple un investisseur institutionnel, un fonds de placement immobilier, une fondation, qui en retour loue ce bien à la venderesse. Les termes et conditions du contrat de bail sont négociés entre les parties et basés sur les coûts d’entretien du bâtiment, sa localisation et la qualité de l’immeuble. Ils dépendront également de la capacité à long terme du locataire de s’acquitter du loyer.

Une transaction de type sale and leaseback présente des avantages indéniables pour le vendeur qui reste utilisateur : le bilan de la société est amélioré par le remplacement de valeurs immobilières (figurant très souvent au bilan en dessous de leur valeur de marché) par des liquidités. De plus, au bénéfice d’une connaissance approfondie du bien immobilier, l’ancien propriétaire reste souvent impliqué dans le contrôle opérationnel et la gestion quotidienne de l’immeuble.

L’investisseur propriétaire est également avantagé puisqu’il sécurise ses revenus avec un locataire, bien souvent de qualité, avec lequel il aura négocié un bail à long terme, parfois avec des clauses de résiliation en faveur de ce dernier.

 

Sale and leaseback : un levier pour contrer la crise

Certaines sociétés, propriétaires et utilisateurs de leur immobilier, qui se retrouvent en difficulté financière en raison de la situation extraordinaire due au COVID-19 pourront utiliser le sale & leaseback comme levier opérationnel pour faire face à leur manque de liquidité. 

En effet, ces sociétés disposent de réserves latentes importantes pouvant être allouées à des fins stratégiques opérationnelles, que ce soit pour dégager de la trésorerie, investir dans des outils de production, financer une acquisition, se désendetter ou verser des dividendes. Le contexte des taux bas qui perdurent favorise l’intérêt des investisseurs pour ce type d’actifs et de transactions. Le prix de marché de l’actif est souvent sous-évalué dans les comptes des entreprises propriétaires de leur immobilier. De plus, sa location à long terme par un locataire de qualité contribue fortement à l’augmentation de sa valeur.

Le nouveau propriétaire a également la possibilité d’imputer à l’utilisateur une partie des charges et se faire financer sur le marché des capitaux.

Par conséquent, la crise COVID-19 pourrait accélérer la réflexion et prise de décision d’entreprises souhaitant céder leur bien immobilier et passer simultanément du statut de propriétaire à celui de locataire de leurs bureaux. Cette solution, en plus des avantages financiers, leur permet de se concentrer sur leur core business en lui consacrant plus de moyens. Elle offre aussi une flexibilité quant à leurs vrais besoins en termes de surface, les mètres carrés inutiles pourront ne plus être occupés, ainsi la vente d’actifs est une opportunité pour les utilisateurs de louer partiellement ou totalement leurs locaux tout en gardant leur maîtrise opérationnelle.

 

Contrôle opérationnel de l’actif

En effet il est primordial que l’entreprise ait anticipé ses futurs besoins et les conséquences de la cession de ses locaux, en reflétant dans le contrat de bail les points qui lui permettront de conserver le contrôle journalier du bien.

Lorsque la décision est prise, le futur locataire-utilisateur définit donc les termes du futur contrat qui sont le loyer potentiel, le prix de vente et la durée du bail. Il doit y prêter une attention toute particulière ; en effet un niveau de loyer trop élevé pourrait mettre en péril la société et une durée de bail trop longue pourrait amoindrir sa flexibilité future.

Cette année, SPG Intercity a accompagné MSF dans la cession de son bâtiment. Ils sont dorénavant locataires de leurs locaux jusqu’à l’achèvement de la construction de leur nouveau site. Lors de cette vente, un contrat de cession de bail respectant les échéances de calendrier du projet de développement de MSF a été élaboré afin qu’ils puissent rester dans leurs surfaces en attendant de pouvoir intégrer leur nouveau siège social.

SPG Intercity a également conseillé Lombard Odier et Cie (LODH) en 2018 quant à l’élaboration de leur stratégie de cession de leur portefeuille genevois.

Cette stratégie a finalement été adoptée par la banque qui est devenue utilisatrice des 5 sites vendus à un investisseur institutionnel, elle les occupera jusqu’à la fin des travaux de leur nouveau siège à Bellevue, à horizon 2023. Le contrat de cession-bail sur mesure, en accord avec le calendrier du nouveau site, a permis à LODH de faire progresser son projet tout en restant utilisateur de ses surfaces. De son côté, l’investisseur a sécurisé l’acquisition de ses nouveaux actifs avec un locataire de qualité, qui utilisera les immeubles pendant encore quelques années.

 

Notre équipe du département Investissements se tient à votre disposition pour étudier tout type de projet de sale & lease-back, ou vous fournir les informations complémentaires dont vous pourriez avoir besoin.