Vente de l‘Hotel Windsor

Le point de départ

En février 2016, le Groupe Tagerim, détenteur de la chaine d’hôtels 9hotels collection, regarde les possibilités d’acquérir un hôtel « murs et fonds » à Genève afin de pouvoir exploiter l’établissement selon les standards de la marque.

SPG Intercity Geneva SA devait trouver une sélection d’opportunités correspondants aux différents critères définis au départ de la mission afin de pouvoir conclure une transaction d’ici la fin de l’année 2016, tout en gérant les aspects liées à la LDTR, la LFAIE, le droit du bail, et sélectionner un bien permettant de commencer une due diligence technique complète.

SPG Intercity a contacté tous les propriétaires d’immeubles correspondants aux critères définis, soit environ 40 établissements, afin d’avoir leur position sur l‘éventuelle vente de leur bien, et cinq propriétaires étaient disposés à entrer en matière. SPG Intercity a produit une short list comparative afin de classifier ces cinq établissements en fonction des critères et des besoins de 9Hôtel collection.

Sur cette base, l’Hôtel Windsor, situé Rue de Berne-Rue de Neuchâtel dans le quartier des Pâquis, s’est distingué en particulier par sa localisation à 300 mètres de la gare et du lac, son potentiel d’amélioration (prix moyen, yield, taux d’occupation, satisfaction et notes sur les sites OTA) et les attentes financières du propriétaire (prix global, par clé, par lit, par m2).

Tous ces critères en ont fait une opportunité d’acquisition intéressante au vue de l’expertise de la valeur intrinsèque du bâtiment réalisée par SPG Intercity, et des comparables de transactions dans le secteur.

La solution

Une fois le prix de transaction conseillé accepté par les parties, une période de négociation exclusive de 60 jours a été mise en place, afin de pouvoir procéder au montage juridique, création et validation du business plan et de la recherche de financement. Durant cette période, SPG Intercity a conseillé l’acquéreur dans la mise en place de sa stratégie de structuration, la recherche de financement bancaire, la mise en place d’un management contract de transition en attendant les travaux de rénovations.

L‘établissement étant à ce moment exploité depuis plus de 6 ans sans permis d’occuper, un rapport d‘expert sécurité incendie neutre a été réalisé afin de limiter la responsabilité de l’acquéreur. Une expertise amiante et pcb avant travaux a été réalisée en vue d’une demande d’autorisation future.

De plus, l’acquéreur n’ayant pas de licence d’exploiter au sens de la LRDBH, SPG Intercity a mis en relation ce dernier avec une société pouvant fournir une prestation de management transitoire, mettant ainsi a disposition sa licence d’exploitation, le temps que l’acquéreur puisse terminer et réaliser son concept de travaux puis recruter peu de temps avant la ré-ouverture un directeur au bénéfice de la licence.

Le résultat

L’acte de vente a été signé le 30 aout et le transfert de propriété effectué le 30 septembre 2016.

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