Vers la fin de l’estimation immobilière « traditionnelle » ?

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Signe d’une digitalisation gradissante du secteur immobilier, internet voit fleurir depuis plusieurs années un nombre croissant d’outils en ligne permettant de déterminer la valeur de marché d’un bien immobilier. Ces systèmes plus ou moins complexes se basent sur une méthode de calcul statistique appelée méthode « hédoniste » qui détermine la valeur d’un objet en fonction de ses caractéristiques propres par rapport à un échantillon de comparables (objets plus ou moins similaires vendus). Cette approche est ainsi alléchante pour les acheteurs et vendeurs de par le fait qu’elle s’appuie sur les véritables prix transactés et qu’elle permet d’aboutir à un résultat en seulement quelques minutes.

Ces outils sont-ils aussi infaillibles que d’aucuns le prétendent ? Se dirige-t-on alors vers la fin du métier d’expert en estimations immobilières ? A l’heure actuelle, il est difficile de se montrer catégorique par rapport à ces deux questions. L’expérience montre que la pertinence de ces outils est fortement variable en fonction des caractéristiques des biens à estimer. En effet, ces outils étant basés sur cette méthode hédoniste, ils sont particulièrement adaptés aux biens dits « standards » (maison individuelle, appartement PPE) où l’échantillon de comparables est important et présente des caractéristiques usuelles. Le marché suisse est cependant connu pour son hétérogénéité et ses spécificités cantonales (LDTR, LGZD, zones réservées, zones mixtes etc.), facteurs ayant un impact direct et parfois substantiel sur la valeur de marché d’un bien immobilier mais généralement non considérés dans les modèles hédonistes.

A n’en pas douter, les systèmes d’évaluation en ligne sont amenés à encore s’améliorer et se développer ses prochaines années, constituant une compétition croissante aux expertises « traditionnelles ». Cependant, tous ces outils ne remplaceront pas entièrement l’approche d’un expert en estimations immobilières aguerri qui visite le bien qu’il estime et qui opère une analyse complète des caractéristiques de l’objet. Une approche professionnelle de l’estimation immobilière ainsi qu’une connaissance des normes et législations spécifiques à l’immobilier constituent donc une valeur ajoutée apportée par un expert en estimations immobilières.

Forte de ses 15 ans d’expérience en matière d’évaluation immobilière, SPG Intercity Geneva procède chaque année à plus de 60 mandats d’évaluation de biens commerciaux, industriels et résidentiels dans toute la Suisse romande.