Transformation des bureaux en logement : quel bilan suite à la réforme de la LDTR ?

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Le taux de vacance des locaux commerciaux et la pénurie de logements ont favorisé, l’année dernière, l’adoption de la réforme de la LDTR (Loi sur les Démolitions, Transformations et Rénovations) par les Genevois. Un peu plus d’une année après les votations, quel en est le bilan ?

Les Genevois ont approuvé le 14 juin 2015, un assouplissement de la LTDR, qui a pour objectif de faciliter la conversion de locaux commerciaux en logements. Lors d’une telle conversion, il n’y a pas de contrôle des loyers par l’Etat pour les nouveaux logements créés. Ce mouvement est né d’un constat sans appel face à la pénurie de logements. Cet assouplissement permet de faciliter la transformation des locaux commerciaux en habitation, car il laisse la possibilité aux bailleurs de rentabiliser les coûts de transformation des surfaces commerciales.

1 an après, un résultat mitigé ?

Depuis l’assouplissement de la loi, nous constatons que ce n’est pas encore une pratique commune, et nous n’avons pas constaté un nombre élevé de conversion de bureaux en logements. Il faut noter que ces processus sont bien souvent longs. En effet, plusieurs obstacles freinent ces transformations (notamment obtention de permis, rentabilité réduite) et les propriétaires rencontrent encore aujourd’hui certaines difficultés à mettre cette loi en application. Dans les cas favorables, il faut avoir une vision réaliste des loyers de marché des bureaux, puis en faire l’analyse. Le coût de la transformation devra être étudié, ainsi que le loyer potentiel des futurs logements. Il n’y a donc pas de règle générale qui puisse s’appliquer à tous.

Quels cas se prêtent à l’application de la réforme ?

Tout d’abord, l’immeuble doit être adapté à la création de logements, et beaucoup d’immeubles de bureaux ne sont pas appropriés pour ce type de transformation. En revanche, il existe des bâtiments initialement construit pour du logements et aujourd’hui utilisés pour du bureau, qui pourrait être “re-transformés” plus facilement. Les possibilités sont donc restreintes mais réelles.

Par la suite, et pour les immeubles étant appropriés à la transformation, la question de rentabilité devra être posée. En effet, nous constatons que le loyer moyen proposé sur le canton de Genève pour des surfaces administratives s’élève à CHF 450.- / m2 / an. Ce niveau de loyer est corroboré par celui indiqué par l’OCSTAT, qui annonce un loyer moyen à CHF 456.- / m2 / an. En comparaison avec les logements, la dernière statistique de l’OCSTAT donne un loyer moyen effectif de CHF 326.- / m2 / an (pour des logements neufs et anciens). En conséquence, il sera nécessaire de faire une analyse “rendement / risque” afin d’anticiper l’évolution de la valeur de l’immeuble.

L’assouplissement de la LTDR est donc une démarche intéressante, qui se confronte désormais à la réalité du marché. Si la question d’utilité n’est pas à poser, il est cependant indispensable pour les propriétaires d’étudier les opportunités au cas par cas afin de déterminer leur réelle rentabilité.