Taux de vacance des bureaux à Genève : état des lieux

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Comme chaque année, la rentrée immobilière genevoise est marquée par la publication des chiffres de l’OCSTAT (Office Cantonal de la Statistique) sur le marché genevois des bureaux dont le ratio le plus scruté depuis plusieurs années est le taux de vacance. Au 1er juin 2017, le taux de vacance des bureaux était selon l’OCSTAT en baisse à environ 3.70% (comprenant les surfaces disponibles ces 6 prochains mois) soit environ 23’000 m2 de surfaces vacantes en moins par rapport à 2016.

Le niveau et l’évolution de cet indice génèrent chaque année son flot d’analyses et de prévisions, dont beaucoup soulignent l’opacité du marché des bureaux et la forte incertitude liée à l’évolution future de ce marché. Comment en effet appréhender un marché où le taux de vacance estimé passe du simple à près du triple en fonction des sources ? Cependant et au-delà de cet aspect purement statistique, toutes les publications s’accordent à dépeindre un marché des surfaces de bureaux comme difficile et sujet à de nombreux bouleversements. Certes le marché des bureaux s’est dégradé ces 5 dernières années et l’on peut raisonnablement s’interroger sur l’évolution générale du marché immobilier genevois à moyen terme en songeant au nombre de grands projets actuellement en cours. Mais était-il imaginable que le marché de la location de bureaux pourrait se maintenir encore longtemps à des niveaux de « performance » tels que le taux de vacance était à environ 1% en 2010 / 2011 alors que le taux moyen des grandes villes européennes se situait plus dans une fourchette de 4% à 8% ? La réalité est que le marché genevois, avec aujourd’hui un taux de vacance réel estimé par la plupart des agents à environ 6%, est passé d’un « super cycle » de près de 10 ans à une situation qui peut objectivement être qualifiée de normale pour le secteur des surfaces commerciales.

Il est évident que cette détente, ou plutôt ce retour à la normale, du marché rend le secteur de la location de bureaux bien plus concurrentiel pour les bailleurs avec des corrections de loyers, parfois significatives dans certains quartiers et l’obligation d’offrir des conditions locatives plus avantageuses. Mais l’expérience montre que la plus grande liquidité du marché participe à un regain de la demande. En effet, l’offre plus étoffée de surfaces de qualité à des loyers raisonnables et de marché pousse de nombreuses entreprises et organisations à reconsidérer leur stratégie immobilière, voire à relancer un processus de recherche de surfaces, interrompu à une époque où le marché était totalement « sec ». Nous pouvons également observer que quelques locations importantes ont été effectuées cette année avec des entreprises venant de l’étranger. La situation du marché des bureaux, bien que fragile, n’est donc pas aussi catastrophique que d’aucuns l’affirment et démontre que cet assouplissement du marché permet à Genève de redevenir compétitive par rapport à d’autres villes suisses et européennes en termes de rapport « qualité / prix » sur le marché de la location de bureaux.

Signe de cet actuel dynamisme, SPG Intercity Geneva a conclu ces trois derniers trimestres, tant pour le compte de propriétaires que de locataires, des baux à loyer pour plus de 30’000 m2 de surfaces de bureaux. Nous anticipons un dernier trimestre 2017 très actif qui devrait nous permettre d’atteindre un total d’environ 40’000 m2 loués sur l’ensemble de l’année.