Surfaces de bureaux à Genève: entretien avec un expert

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Du centre à la périphérie, le marché genevois est en pleine transformation. Les nouveaux projets urbains et commerciaux offrent de grandes opportunités aux entreprises. Explication des enjeux et tendances avec Quentin Jacquet, Consultant chez SPG Intercity.

Comment décririez-vous la situation du marché des surfaces commerciales à Genève?

Depuis 2017, le marché genevois connaît une phase de reprise avec une demande accrue de surfaces de bureaux en provenance d’entreprises locales et internationales.

Malgré sa petite taille, le marché genevois de la location de bureau est très différent d’un secteur à l’autre. La zone du centre des affaires présente une offre limitée (taux d’inoccupation d’environ 3,5%), tandis que d’autres secteurs sont moins liquides comme la zone de l’aéroport où le taux de vacance frôle les 12%.

On note également de grandes mutations dans certaines zones de la ville: le quartier des banques suite à des acquisitions et réorganisations dans le secteur bancaire ; et la zone du PAV avec la livraison du projet Pont-Rouge. La livraison de grandes constructions immobilières et ferroviaires (Léman Express) laisse enfin présager d’une relance dynamique de la demande sur le long terme.

En quoi Genève se distingue-t-elle du marché suisse ?

Ville cosmopolite, Genève a la particularité d’accueillir le plus grand nombre d’organisations internationales au monde. Les ONGs, ambassades, mais aussi un nombre important de multinationales bancaires, horlogères, pharmaceutiques ou industrielles viennent s’établir ici.

Le flot de nouveaux arrivants est positif et, chaque année, de grandes entreprises renforcent leur présence en ville. En 2018, c’est Alcon, filiale de Novartis, qui s’agrandit avec la location de 6’000 m2 en zone aéroport au BIRD. En 2019, Total rapatrie 200 collaborateurs depuis Londres à Genève afin de centraliser ses activités de trading de gaz naturel. Genève est donc un grand carrefour pour les entreprises et organisations de dimension internationale.

Quelles sont les différences entre le centre et la périphérie? 

L’hypercentre concentre la majorité des banques, sociétés d’investissements, gestion de fortune et cabinets d’avocats. La périphérie est divisée entre les zones industrielles et les zones « libres » qui accueillent principalement des sociétés de services du secteur informatique, télécommunication ou encore les grands cabinets d’audit. Les grands plateaux de 500 m2 et plus se trouvent essentiellement en périphérie alors que ceux-ci sont plus rares en hypercentre et actuellement très convoités. 

En ce qui concerne les loyers, alors que la tendance est à la baisse dans les zones périphériques et aéroportuaires, seuls les nouveaux projets aux prestations de qualité tels que Lyon 77, QUARTET, Pont-Rouge ou encore le BIRD parviennent à se maintenir dans la fourchette haute des loyers. 

Le centre-ville, lui, observe une offre toujours faible de plateaux disponibles. Les loyers prime peuvent atteindre 940 CHF/m2, et sont justifiés par une demande importante face à une offre très limitée.

La bonne conjoncture de l’économie a-t-elle un impact concret sur l’offre et la demande ?

L’acceptation par le peuple suisse de la réforme fiscale des entreprises et les perspectives sur le Brexit ancrent Genève dans un contexte économique favorable. Les grandes transactions des deux années passées sont représentatives d’une bonne reprise de la demande. 

La stabilité de la Suisse, à l’inverse de la situation fragile de l’Europe, encourage les sociétés à s’installer à Genève, et fait des nouveaux projets en cours une réelle opportunité d’accueil pour les installations futures.

Quelle tendance pour les mois à venir?

La situation économique globale est favorable à la reprise du marché des surfaces commerciales à Genève. Les votations helvétiques, les grands aménagements ferroviaires et le contexte international de la ville encourage la relance de la demande. La position stratégique de la Suisse, véritable point de stabilité à l’aube du Brexit, génère aussi de nombreuses attentes pour les années à venir. 

L’hyper-centre ne désemplit pas mais les habitudes de travail sont en pleine mutation et tendent vers des besoins plus pratiques. Les espaces modulables sont les plus convoités par les utilisateurs dont la manière de travailler a profondément changé. En effet, on observe de plus en plus de “Flex Office” au sein des entreprises ainsi que la mise en place de “home office”. Après le centre-ville, ce sont donc les espaces en périphérie qui devront répondre à ces nouvelles requêtes.