La « Lex Koller » – un reflet de l’évolution de l’économie suisse et de son marché immobilier

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En cette période de vacances estivales et de Coupe du monde de football, la nouvelle est un peu passée inaperçue. Le 20 juin et à la suite d’un processus de consultation, le Conseil Fédéral a décidé de renoncer à une nouvelle révision de la « Lex Koller ». Et pourtant, cette révision, si elle avait été acceptée aurait pu avoir un impact sur le marché immobilier suisse puisqu’elle visait entre autres à potentiellement réintroduire des restrictions relatives à l’acquisition de biens immobiliers par des acquéreurs étrangers (hors Union Européenne et AELE). Pour mémoire, la LFAIE (Loi Fédérale d’Acquisitions d’Immeubles par des personnes à l’Etranger), entrée en vigueur en 1985 limite l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger.

Il est intéressant de constater que cette loi, aujourd’hui connue sous le nom de « Lex Koller » (en référence au conseiller fédéral Arnold Koller), est un reflet intéressant de l’évolution économique de la Suisse et par extension de son marché immobilier ces 60 dernières années. Petit retour dans le passé :

> A la suite d’un fort développement économique et d’une certaine flambée des prix immobiliers, un premier arrêté est adopté en 1961, visant à soumettre à autorisation la vente d’immeubles à des étrangers non domiciliés en Suisse. Par la suite et jusqu’en 1984, diverses mesures supplémentaires seront prises avec notamment une interdiction temporaire (entre juin 1972 et février 1974) de la vente d’immeubles aux personnes domiciliés à l’étranger. Le point d’orgue de ce durcissement législatif sera l’entrée en vigueur d’une loi de validité illimitée (« Lex Fiedrich ») en 1985.

> Dès le début des années 1990, la Suisse connaît une importante crise économique avec un effondrement du marché immobilier. Le marché de l’emploi est en berne et de nombreux experts s’accordent à considérer que les investissements étrangers sont devenus indispensables à la reprise économique. Après plusieurs débats parlementaires, un assouplissement de la loi est adopté en 1996 et se matérialise en 1997 avec la « Lex Koller » permettant aux étrangers d’acquérir des immeubles destinés à l’exploitation d’entreprises sans besoin d’une autorisation. Les années suivantes verront encore quelques assouplissements de cette loi voire un projet d’abrogation de la « Lex Koller » en 2007.

> Dès 2008, la donne change à nouveau avec la crise financière et un regain marqué de l’investissement immobilier en Suisse. Le projet d’abrogation est abandonné et diverses propositions de durcissement de la loi sont faites en réaction à un afflux très important de capitaux étrangers et à la crainte d’une envolée des prix de l’immobilier. Ces propositions seront finalement rejetées par la chambre haute du parlement en 2013.

Aux vues des derniers événements, la « saga » semble loin d’être terminée. A n’en pas douter, les perspectives incertaines du marché immobilier suisse couplées à l’adoption ces dernières années de lois « durcissant » les possibilités de développement immobilier en Suisse tendent à privilégier une période de statu quo.