Estimation immobilière : l’algorithme remplace-t-il l’expertise humaine?

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Une estimation immobilière traditionnelle est basée sur le savoir-faire et l’intuition d’un-e expert-e. Ce type d’analyse prend cependant du temps et a un coût.Signe d’une digitalisation continue  du secteur, internet voit aujourd’hui fleurir un nombre croissant d’outils en ligne permettant de déterminer la valeur de marché d’un bien immobilier.

Issus des nouvelles technologies et entreprises pionnières du digital , ces systèmes plus ou moins complexes se basent sur une méthode de calcul statistique dite “hédoniste”. Celle-ci à la particularité de déterminer la valeur d’un objet en fonction de ses caractéristiques propres. Ensuite, elle les compare à un échantillon de bien similaires et propose un prix de vente qui correspond au marché. Véritable gain de temps dans l’estimation, cette approche est aussi alléchante pour les acheteurs que pour les vendeurs. Et pour cause: elle s’appuie sur les véritables prix de transaction  pour aboutir à un résultat en quelques minutes.

Les nouveaux outils de calcul prennent de l’importance, mais ils ne signent pas la fin du métier d’expert en estimations immobilières. A l’heure actuelle, l’expérience montre que la pertinence de ces outils est fortement variable en fonction des caractéristiques des biens à estimer.

En effet, ces outils étant basés sur cette méthode hédoniste, ils sont particulièrement adaptés aux biens dits « standards » (maison individuelle, appartement PPE etc.). L’échantillon de biens comparables doit donc être important et présenter des caractéristiques usuelles pour fonctionner. Néanmoins, le marché suisse est  connu pour son hétérogénéité et ses spécificités cantonales (normes, LDTR, LGZD, zones réservées, zones mixtes etc.). Ces facteurs, qui ont un impact direct et parfois substantiel sur la valeur de marché d’un bien, ne sont généralement pas considérés dans les modèles hédonistes.

A n’en pas douter, les systèmes d’évaluation en ligne sont amenés à encore s’améliorer et se développer ces prochaines années, constituant une compétition croissante aux expertises « traditionnelles ». Cependant, tous ces outils ne remplaceront pas entièrement l’approche d’un-e expert-e aguerri-e en estimations immobilières. Sa plus-value: il-elle visite le bien qu’il-elle estime et opère une analyse complète des caractéristiques de l’objet.

Cette approche humaine de l’estimation garantie une finesse et une compréhension du marché que les algorithmes ne peuvent pas avoir. Ainsi, l’approche professionnelle et  la connaissance des normes et législations spécifiques à l’immobilier constituent une valeur ajoutée apportée par un expert toujours irremplaçable.
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